Poniżej przedstawiamy najważniejsze obowiązki, terminy oraz praktyczne wskazówki dotyczące wdrażania nowych wymagań.
W świetle nowej ustawy (Dz.U. 2026 poz. 605) zarządcy nieruchomości mają szereg nowych obowiązków związanych z zapewnieniem jakości wody w wewnętrznych systemach wodociągowych. Kluczowe zadania zależą od rodzaju zarządzanego obiektu oraz specyfiki przeprowadzanych badań.

Uwaga: Opisane poniżej obowiązki dotyczą przede wszystkim wewnętrznych systemów wodociągowych oraz wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi. Nie zmieniają one obecnych wymagań dotyczących monitoringu jakości wody basenowej wynikających z przepisów dotyczących pływalni.

Oto co konkretnie muszą zrobić zarządcy nieruchomości:

1. Obowiązki przy zlecaniu badań wody

Przy zlecaniu badań wody w ramach monitoringu zgodności, zarządca (jako klient) jest zobowiązany podać laboratorium nazwę właściwego terytorialnie Państwowego Powiatowego lub Granicznego Inspektora Sanitarnego (Sanepidu). Jest to niezbędne, ponieważ laboratoria mają teraz ustawowy obowiązek bezpośredniego informowania organów PIS o wynikach badań wskazujących na przekroczenia parametrów.

2. Przeprowadzenie analizy i oceny ryzyka

Zakres obowiązków zależy od typu budynku:

• Budynki mieszkalne (wielorodzinne): Zarządca musi przeprowadzić ogólną analizę potencjalnych ryzyk związanych z wewnętrznym systemem wodociągowym. Analiza ta powinna zawierać m.in. opis i schemat instalacji, parametry techniczne urządzeń do przygotowania ciepłej wody oraz charakterystykę użytych materiałów.
• Obiekty priorytetowe (np. szpitale, hotele, szkoły, urzędy): Zarządca ma obowiązek dokonania pełnej oceny ryzyka i jej regularnego przeglądu co 6 lat. Pierwszą taką ocenę należy przekazać organom PIS do 30 czerwca 2028 r.
• Wykwalifikowany personel: Ocenę ryzyka musi przeprowadzić osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje, np. rzeczoznawca ds. sanitarnohigienicznych lub osoba z udokumentowanym doświadczeniem w projektowaniu/eksploatacji instalacji sanitarnych.

3. Monitoring parametrów specyficznych (Legionella i Ołów)

Zarządcy obiektów priorytetowych muszą prowadzić badania w kierunku:

• Legionella sp.: Obowiązkowe w obiektach, gdzie wytwarzany jest aerozol wodny zgodnie z wymaganiami określonymi dla obiektów priorytetowych i wynikami przeprowadzonej oceny ryzyka” (np. szpitale, hotele, domy pomocy społecznej).
• Ołów: Szczególnie w placówkach dla dzieci do lat 6 oraz kobiet w ciąży (żłobki, przedszkola, domy matki i dziecka).

4. Nowe terminy raportowania do Sanepidu

Zarządca ma obowiązek przekazywania do PIS sprawozdań z badań jakości wody pobranej z systemu wewnętrznego w zakresie Legionella i ołowiu:

• Brak przekroczeń: Sprawozdanie należy przekazać w terminie 7 dni roboczych od dnia jego otrzymania z laboratorium.
• Wystąpienie przekroczeń: Informację o podjętych działaniach naprawczych mających na celu zredukowanie ryzyka należy przekazać niezwłocznie, nie później niż w ciągu 7 dni roboczych.

5. Działania naprawcze i informacyjne

W przypadku stwierdzenia niezgodności jakości wody wynikającej z instalacji wewnętrznej, to na właścicielu lub zarządcy budynku spoczywa obowiązek:

• Poinformowania Sanepidu o planowanych działaniach naprawczych.
• Dbania o stan techniczny instalacji, w tym o szkolenie personelu (np. hydraulików) oraz prowadzenie działań informacyjnych dla mieszkańców.
• Ponoszenia kosztów badań jakości wody (np. Legionella, ołów) wykonywanych przez organy PIS po zakończeniu działań naprawczych.

6. Wewnętrzne systemy wodociągowe (obiekty priorytetowe)

W przypadku budynków priorytetowych (np. szpitali, hoteli, szkół), obowiązek przeprowadzenia oceny ryzyka (szczególnie pod kątem Legionella sp. i ołowiu) spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu.

Zgodnie z ustawą (Art. 4l), taką ocenę może przeprowadzić wyłącznie wykwalifikowana osoba, która spełnia następujące wymogi:

• Posiada pełną zdolność do czynności prawnych i nie była karana za określone przestępstwa gospodarcze lub skarbowe.
• Posiada udokumentowane, co najmniej trzyletnie doświadczenie w zakresie budowy, montażu, obsługi, eksploatacji lub projektowania instalacji sanitarnych bądź nadzoru nad jakością wody.
• Alternatywnie może to być osoba posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności wraz z udokumentowaną wiedzą z zakresu zarządzania ryzykiem bezpieczeństwa wody.
• Uprawniona jest również osoba posiadająca uprawnienie rzeczoznawcy do spraw sanitarnohigienicznych.

W budynkach mieszkalnych (wielorodzinnych) zarządca przeprowadza ogólną analizę potencjalnych ryzyk, która nie wymaga tak rygorystycznych uprawnień jak w obiektach priorytetowych, ale musi zawierać m.in. opis i schemat instalacji oraz charakterystykę materiałów.

Niedopełnienie tych obowiązków (np. brak przekazania oceny ryzyka w terminie) podlega administracyjnym karom pieniężnym nakładanym przez organy Inspekcji Sanitarnej.

7. Najważniejsze terminy